La geografía comercial de la Ciudad de Buenos Aires está experimentando una transformación profunda: las históricas arterias del consumo —como Santa Fe, Cabildo o Corrientes— ya no concentraban toda la atención de inversores y marcas.
Hoy, el mayor dinamismo y potencial se encontraba en nuevos corredores comerciales que emergían en el corazón de los barrios, especialmente en zonas como Villa Urquiza, Villa Devoto, Caballito, Colegiales y Palermo Soho.
Este fenómeno respondía a una convergencia de factores: el crecimiento sostenido de desarrollos residenciales, el cambio de hábitos de consumo hacia propuestas más barriales y el protagonismo creciente de la gastronomía como motor de atracción y movimiento.
En este nuevo mapa, las esquinas se convirtieron en puntos estratégicos, por su visibilidad, versatilidad y capacidad de anclaje comercial, y en definitiva fueron las más buscadas por los desarrolladores y marcas.
¿Qué buscaban las marcas hoy?
Las grandes marcas volvían a apostar por locales amplios y bien ubicados, con alto tránsito peatonal y presencia en zonas con fuerte identidad barrial.
Se trataba de un viraje respecto del período postpandemia, cuando la consigna era achicarse y reducir riesgos. Hoy, la apuesta era a largo plazo y con una lógica más experiencial.
El rubro gastronómico lideraba esta reconversión, seguido por propuestas de indumentaria, cafeterías de especialidad, heladerías premium y formatos boutique.
También crecía la presencia de franquicias que priorizaban zonas con buena conectividad y alta densidad poblacional.
El efecto dominó solía ser clave: cuando una marca relevante desembarcaba en una esquina estratégica, el mercado empezaba a mirar hacia ese punto, generando así un nuevo polo comercial.
Movilidad urbana y desarrollos residenciales
La consolidación de estos corredores no era casual. En muchos casos, iba de la mano de desarrollos residenciales que elevaban el poder adquisitivo del entorno y multiplicaban la demanda de servicios.
Zonas como Devoto, Urquiza y Caballito experimentaban una fuerte revalorización, impulsadas por la combinación de edificios modernos, espacios verdes, polos educativos y buena conectividad.
A su vez, el concepto de la “ciudad de 15 minutos” —donde era posible vivir, trabajar, comprar y disfrutar sin grandes desplazamientos— ganaba terreno entre los porteños, y con él, el auge de propuestas comerciales en entornos peatonales y con identidad barrial.
¿Cómo identificar un polo emergente?
Aunque no había una fórmula única, ciertos indicadores ayudaban a anticipar dónde podía desarrollarse un nuevo corredor comercial:
- Esquinas con visibilidad y posibilidades de reconversión.
- Presencia de marcas ancla que traccionaban al resto del mercado.
- Flujo peatonal y vehicular sostenido.
- Cercanía a espacios públicos y corredores verdes.
- Alta densidad residencial consolidada o en expansión.
- Accesibilidad mediante transporte público.
La combinación de estos elementos convertía a ciertas zonas en verdaderos imanes de inversión. En este contexto, apostar por un local bien ubicado volvía a ser una jugada estratégica.
La experiencia como diferencial
El fenómeno iba más allá de lo gastronómico. Hoy, incluso las tiendas de indumentaria o calzado priorizaban espacios que permitían una experiencia de compra diferenciada.
Prueba activa de productos, interacción, diseño inmersivo: todo formaba parte de una nueva lógica comercial, que redefinía el rol del local físico.
De cara a los próximos años, se esperaba el ingreso de marcas internacionales con modelos innovadores que podrían cambiar las reglas del juego.
La preparación del mercado local sería clave para capitalizar esa llegada. Quienes lograran consolidar su presencia desde ahora, con visión estratégica y adaptación al nuevo entorno urbano, tendrían una ventaja clara.
Información anticipada, la mejor aliada
En este escenario dinámico, contar con información anticipada —como movimientos de marcas, aperturas o propiedades aún no publicadas— se volvía un diferencial crucial.
Firmas especializadas con fuerte presencia local y acceso a datos off-market eran aliadas clave para detectar oportunidades antes que el resto.
Porque en este nuevo mapa comercial de Buenos Aires, la esquina del barrio podía ser, más que nunca, el centro de todo.
