El mercado inmobiliario de Estados Unidos está exhibiendo tendencias mixtas a medida que avanza el 2024. En este contexto, Dividenz presentó un análisis sobre el desempeño de los cinco principales segmentos del mercado, basado en los últimos datos de la National Association of REALTORS (NAR) de agosto de 2024.
Multifamily
El sector multifamiliar, que consiste en propiedades diseñadas para albergar múltiples unidades residenciales en un solo edificio o complejo, continúa mostrando un firme crecimiento debido a su capacidad para satisfacer la alta demanda de viviendas en alquiler.
Este aumento en la demanda ha sido provocado por el encarecimiento de los créditos hipotecarios, resultado de las sucesivas alzas de tasas de la Reserva Federal de Estados Unidos en los últimos años, lo que ha reducido la asequibilidad para muchos compradores potenciales.
Ante estos costos elevados, muchas personas han decidido posponer la compra de una vivienda y optar por el alquiler, fortaleciendo aún más el mercado multifamiliar.
Aunque el reciente recorte de tasas de la Fed en 50 puntos básicos (reduciendo el rango a 4,75% – 5%) facilita el acceso a los préstamos hipotecarios, la demanda de alquiler podría seguir siendo elevada.
Esto se debe a que muchos compradores potenciales, a pesar de las tasas más bajas, aún no estarían en condiciones de adquirir una propiedad debido al encarecimiento y la escasez de viviendas.
Esta situación generará una mayor presión sobre el mercado de alquiler, lo que a su vez, permitirá a los propietarios incrementar los precios.
El multifamily representa cerca del 50% de las inversiones dentro del mercado inmobiliario de Estados Unidos. En el último año, de julio de 2023 a julio de 2024, la ocupación de unidades multifamiliares fue un 90% mayor que el año anterior, con 470.000 unidades alquiladas, lo que subraya la fortaleza de la demanda en este sector.
Además, la construcción de nuevas viviendas multifamiliares ha alcanzado niveles récord: en 2023 se entregaron casi 440.000 nuevas unidades, el registro más alto desde 1988. A su vez, en los primeros seis meses de 2024, el promedio mensual de entregas subió a 543.000 unidades, lo que representa un aumento del 21% en comparación con julio del año pasado.
Esto convierte al sector multifamiliar en una opción de inversión estratégica dentro del mercado inmobiliario, con una demanda robusta impulsada por cambios en las preferencias habitacionales y la necesidad de viviendas asequibles.
Propiedades industriales
El sector industrial consta de propiedades de grandes superficies, utilizados generalmente como espacios de almacenamiento, logística, manufactura y distribución, áreas cruciales en la economía moderna, especialmente por el auge del comercio electrónico.
Dentro de este segmento inmobiliario, los espacios logísticos se han destacado con ocupación positiva, totalizando casi 8.69 millones de metros cuadrados hasta julio de este año. Este tipo de propiedades también lidera el mercado de bienes raíces industriales en crecimiento de alquileres, con un aumento anual del 4,1%.
Según un informe de Commercial Edge, las transacciones de compra y venta de propiedades industriales alcanzaron los u$s 44.400 millones en el último año, destacando su importancia y atractivo para los inversores.
Las empresas, enfocadas en optimizar sus cadenas de suministro, están destinando más recursos a propiedades logísticas, esenciales para garantizar una entrega rápida y eficiente de bienes a los consumidores.
Esta tendencia refuerza la valorización a largo plazo de estos activos. Los 10 estados con mayor absorción de propiedades industriales en el último año son Texas, Georgia, Arizona, Carolina del Sur, Texas, Illinois, Minnesota, Pensilvania, Tennessee y Georgia.
Junto al sector multifamiliar, las propiedades industriales emergen como uno de los segmentos más destacados del mercado. Ambos han sido históricamente favorecidos por cifras extraordinarias debido a su gran robustez y potencial de crecimiento.
Oficinas
Aunque la ocupación de oficinas sigue siendo negativa, el ritmo de desocupación ha desacelerado considerablemente en los últimos meses.
Desde su punto máximo en 2021, cuando se registraron 11.8 millones de metros cuadrados vacíos en el segundo trimestre, este segmento ha mostrado una notable mejora. En el tercer trimestre de 2024, la absorción neta de oficinas durante los últimos 12 meses alcanzó los 4.08 millones de metros cuadrados, lo que indica un inicio en la estabilización del uso de estos espacios, a pesar de la presencia de áreas desocupadas.
No obstante, el crecimiento de los alquileres fue limitado, con un aumento de sólo 0,9% en el último año, mientras que la tasa de capitalización se situó en 8,8%.
Estos datos sugieren que las empresas están ajustando sus estrategias para gestionar el espacio de trabajo, buscando un equilibrio entre la flexibilidad del trabajo remoto y la necesidad de espacios de colaboración para fomentar la productividad y la innovación.
Retail
En el último año, el sector del comercio minorista ha experimentado una ocupación de 3.17 millones de metros cuadrados, lo que representa una caída del 40% en comparación con el año anterior.
Los centros comerciales han sido los más afectados, alcanzando una tasa de vacancia récord del 8,8%. A pesar de esta caída, la tasa de locales comerciales vacíos se ha mantenido relativamente estable alrededor del 4%, y el crecimiento de los alquileres ha disminuido a un modesto 2,4%, marcando una desaceleración de 1,5%.
La tasa de capitalización en el sector se sitúa en 6,9%. Estos datos reflejan la transformación profunda que está experimentando el sector, impulsada por el crecimiento del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo, mientras que la disminución en la construcción de nuevos espacios ha limitado la oferta disponible.
Hoteles
El segmento hotelero muestra signos de estabilización en 2024, con tasas de ocupación que se han mantenido alrededor del 63%, aún un 3% por debajo de los niveles pre pandémicos.
La demanda turística y de viajes de negocios ha sido un factor clave para la recuperación, con expectativas de una mejora gradual en los próximos trimestres. En julio de 2024, la tasa de ocupación alcanzó un sólido 62,9%, superando en un 1,6% la marca del 61,3% registrada en 2022, que había sido la más alta desde 2019.
Este crecimiento refleja un fuerte impulso en la demanda y un optimismo creciente en el sector. El promedio de tarifa diaria (ADR) en los últimos 12 meses se ha situado en USD 157 por habitación.
Sin embargo, algunas regiones de California, como San Francisco/San Mateo y San José/Santa Cruz, siguen enfrentando desafíos significativos, con ingresos por habitación disponible (RevPAR) por debajo del promedio nacional, lo que indica que estas áreas aún no han logrado una recuperación completa.
“La decisión de Dividenz de enfocarse en los sectores multifamily e industrial responde a nuestra visión de largo plazo. Estos segmentos han demostrado ser altamente resilientes y ofrecer estabilidad y oportunidades de crecimiento sostenido. Observamos una demanda constante de vivienda en áreas urbanas y un aumento en la necesidad de espacios industriales, lo que nos permite posicionarnos estratégicamente para aprovechar estas tendencias y ofrecer una rendimientos mensuales en dólares proveniente del alquiler del total del edificio“, afirma Julieta Monge Molina, directora comercial Cono Sur de Dividenz.
En resumen, los sectores multifamily e industrial continúan presentando oportunidades de inversión sólidas para 2024, y se consolidan como pilares en el panorama inmobiliario global.
El multifamiliar sigue siendo una solución crucial para la creciente demanda de viviendas en alquiler, mientras que el sector industrial se beneficia del auge del comercio electrónico y la optimización de las cadenas de suministro.
Estos factores, junto con una estabilidad en las tasas de ocupación y el crecimiento moderado de los alquileres, posicionan a estos sectores como las mejores opciones para los inversores que buscan estabilidad, retornos consistentes y un rendimiento consistente en el mercado de Real Estate en Estados Unidos.
