El mercado argentino de inmuebles industriales y logísticos ingresó en 2026 en una etapa en la que aumenta la oferta y, con ella, también la capacidad de las empresas para comparar qué reciben realmente por cada metro cuadrado que ocupan.
Según el último Reporte del Mercado Industrial y Logístico de Colliers Argentina, el inventario de Centros Logísticos Premium alcanzó 2.622.620 metros cuadrados durante el primer semestre de 2026, un incremento del 1,4% respecto del período anterior.
Al mismo tiempo, la mayor disponibilidad llevó la tasa de vacancia al 8,96%, con 234.978 metros cuadrados ofrecidos en alquiler.
La consultora registró además un aumento de 2,1 puntos porcentuales en la vacancia y absorción neta negativa vinculada principalmente con procesos de relocalización corporativa.
JLL llegó a una fotografía similar sobre la disponibilidad: su informe del primer semestre ubicó la vacancia del mercado industrial y logístico de Buenos Aires en 9%, aunque utilizando su propia metodología contabilizó una absorción neta positiva de 8.241 metros cuadrados y un asking rent promedio de USD 7,2 por metro cuadrado mensual.
Las diferencias entre mediciones no modifican una señal relevante para el negocio: cuando cerca de uno de cada once metros cuadrados relevados se encuentra disponible, las empresas tienen más espacio para evaluar variables que van bastante más allá de encontrar una nave vacía.
Del depósito al activo operativo
Un centro logístico moderno ya no es solamente un edificio en el que se almacenan productos. Es una pieza de infraestructura que interviene directamente en la productividad de una compañía.
Por sus puertas ingresan y salen vehículos durante todo el día; en su interior funcionan equipos, sistemas de iluminación, almacenamiento y eventualmente climatización; trabajan personas; se procesan pedidos y se administran inventarios cuyo valor puede superar ampliamente al del propio inmueble.
Altura útil, cantidad y disposición de docks, playas de maniobra, resistencia de los pisos, circulación interna, seguridad, iluminación, disponibilidad energética, posibilidad de expansión y eficiencia de la envolvente determinan, en conjunto, cómo funciona esa infraestructura.
El contexto económico refuerza esa mirada. El Índice de Costos Logísticos Nacionales elaborado por la Universidad Tecnológica Nacional para la Cámara Empresaria de Operadores Logísticos (CEDOL) registró en julio un aumento mensual del 2,25% incluyendo transporte y acumuló una variación del 24,95% durante los primeros siete meses de 2026.
En las operaciones sin transporte, el incremento mensual fue del 3,13% y la variación acumulada alcanzó el 25,09%.
Hay un componente particularmente significativo cuando la discusión se traslada a los edificios. En junio, la energía utilizada en las operaciones de almacenamiento había aumentado 14,66% mensual; en julio volvió a subir otro 6,65%.
Seguridad, comunicaciones, reparaciones y otros servicios también forman parte de una estructura de costos en la que cada ineficiencia física termina teniendo una traducción económica.
En ese escenario, el inmueble deja de analizarse únicamente por su alquiler mensual. Empieza a importar cuánto cuesta operarlo.
Cuando miles de metros cuadrados de techo entran en la ecuación
Una de las superficies que mejor refleja ese cambio de criterio es, paradójicamente, una de las que reciben menor atención visual: la cubierta.
En una nave logística de gran escala, miles de metros cuadrados quedan permanentemente expuestos al sol, la lluvia, el viento y las variaciones térmicas.
Una deficiencia aparentemente pequeña puede multiplicarse por toda esa superficie y convertirse en filtraciones, corrosión, intervenciones de mantenimiento, deterioro de mercadería o alteraciones en las condiciones térmicas del interior.
Por eso, la cubierta empieza a formar parte del análisis económico del edificio y no solamente de la resolución constructiva.
En una nave de grandes dimensiones, el techo no puede pensarse como una terminación. Es parte del funcionamiento del activo,
Marcelo Pascual, presidente de Herpaco
“Cuando tenés miles de metros cuadrados de cubierta, cualquier decisión respecto del material, el montaje, la aislación o el mantenimiento se multiplica por toda esa superficie”, prosiguió.
La compañía, con más de 35 años vinculada al abastecimiento de acero para construcción, industria y agro, trabaja entre otros productos con chapas para techos, cubiertas y cerramientos, incluyendo variantes Cincalum, galvanizadas, acanaladas y trapezoidales, además de perfiles y caños estructurales.
Pero en los grandes edificios industriales la discusión técnica no debería reducirse a elegir un tipo de chapa.
Orientación, pendiente, distancia entre apoyos, exposición ambiental, geometría, recubrimiento, aislación térmica, ventilación, condensación, sistemas de fijación y facilidad de mantenimiento forman parte de una misma solución constructiva.
“Uno de los errores es mirar cada componente por separado y elegirlo únicamente por precio”, señala Pascual.
“La pregunta debería ser para qué edificio se está especificando, qué condiciones va a soportar y qué nivel de mantenimiento se espera durante los próximos años. Dos proyectos pueden tener una superficie similar y necesitar respuestas distintas”, agregó.
Ese razonamiento desplaza la discusión desde el costo inicial hacia el costo de ciclo de vida.
Una solución constructiva más económica en el momento de ejecutar la obra puede dejar de serlo si obliga a realizar reparaciones prematuras, genera intervenciones frecuentes o dificulta futuras modificaciones del inmueble.
En real estate corporativo, donde muchos activos permanecen operativos durante décadas y pueden cambiar varias veces de usuario, esa flexibilidad empieza a adquirir valor financiero.
El nuevo metro cuadrado logístico
El fenómeno coincide con otra transformación: las compañías utilizan los edificios de manera diferente.
E-commerce, omnicanalidad, automatización, preparación intensiva de pedidos, trazabilidad de inventarios y reducción de tiempos de entrega modificaron la relación entre mercadería, personas y superficie.
Un metro cuadrado de depósito ya no vale solamente por existir. Importa cuánto inventario puede procesarse desde allí, cuántos movimientos admite, cómo se integra con las operaciones y qué capacidad tiene el inmueble para evolucionar cuando cambia el negocio de su ocupante.
Eso explica por qué las características estructurales adquieren una segunda dimensión.
Una buena altura libre permite aumentar capacidad sin ampliar superficie. Una circulación correctamente resuelta reduce interferencias entre vehículos y operación.
Una estructura que admita futuras adaptaciones puede prolongar la utilidad comercial del inmueble.
Una envolvente correctamente proyectada puede disminuir problemas de mantenimiento y contribuir a controlar las condiciones interiores.
En otras palabras: la arquitectura del centro logístico empieza a impactar sobre el estado de resultados de quien lo ocupa. Y también sobre el valor del propietario.
Con una oferta mayor, dos inmuebles ubicados sobre el mismo corredor pueden dejar de ser equivalentes.
El edificio más competitivo no necesariamente será el más nuevo ni el de alquiler nominal más bajo, sino aquel capaz de combinar ubicación con menores fricciones operativas.
Construir también enfrenta una ecuación más exigente
El desafío alcanza a quienes están desarrollando nuevos metros cuadrados.
El Índice del Costo de la Construcción del INDEC para el Gran Buenos Aires aumentó 2,1% solamente durante julio de 2026, después de haber avanzado 2,6% en junio.
En julio, los materiales se incrementaron 1,6%, mientras que mano de obra y gastos generales subieron 2,5%.
Para un desarrollador industrial, eso introduce una tensión: controlar el CAPEX sin comprometer las condiciones que después influirán sobre el OPEX del usuario y, finalmente, sobre la capacidad de renta del inmueble.
Ahorrar durante la construcción sigue siendo imprescindible. Pero ahorrar en una variable que luego genera mayores intervenciones, consumo o dificultades operativas puede simplemente trasladar el costo hacia adelante.
“Cuando desarrollás un edificio industrial tenés dos momentos económicos distintos: lo que cuesta construirlo y lo que cuesta tenerlo funcionando”, sostiene Pascual.
“Las decisiones más inteligentes son las que consiguen dialogar con ambos. El material adecuado no es necesariamente el más caro, sino el que responde correctamente al uso que va a tener”, agregó.
Ese concepto es especialmente relevante en cubiertas y cerramientos, donde la escala convierte pequeñas diferencias de especificación en grandes diferencias de superficie.
Una chapa trapezoidal, acanalada, galvanizada o Cincalum no constituye por sí misma una solución de eficiencia. Su desempeño depende de cómo se integre dentro del conjunto: estructura, aislación, fijaciones, geometría y condiciones ambientales.
La sofisticación del proyecto está precisamente en seleccionar el sistema adecuado y no en atribuirle propiedades extraordinarias a un único material.
De los metros cuadrados a la productividad inmobiliaria
El crecimiento hasta superar los 2,6 millones de metros cuadrados premium muestra que el mercado logístico argentino continúa desarrollando su infraestructura. Pero el aumento simultáneo de la disponibilidad introduce una nueva etapa.
Para los propietarios, significa competir por ocupantes. Para los desarrolladores, proyectar edificios capaces de conservar valor en distintos escenarios. Para los operadores logísticos y las empresas, evaluar no sólo cuánto cuesta alquilar una nave, sino cuánto costará trabajar dentro de ella.
La próxima frontera del real estate industrial podría estar justamente allí.
Durante años el mercado midió su desarrollo contabilizando metros cuadrados incorporados.
En un escenario de mayor oferta y costos operativos crecientes, la discusión empieza a desplazarse hacia la productividad de esos metros cuadrados.
El activo que gana no es solamente el que tiene superficie disponible. Es el que consigue transformar esa superficie en mejores condiciones de operación, menos intervenciones, capacidad de adaptación y mayor previsibilidad durante toda su vida útil.
Y en edificios donde una única cubierta puede extenderse durante miles de metros cuadrados, decisiones aparentemente técnicas empiezan a convertirse, cada vez más, en decisiones de negocio.
